»Moje delo v upravniških vodah se je pričelo pred dobrim desetletjem, povsem po naključju. Osnovni argument lastnika upravniškega podjetja, ki me je povabil na razgovor, je bil: ‘Ja, ja vi ste velik (po postavi) videli ste svet, zgradili ste hišo, imate družino, zato boste tudi dober upravnik’,« pripoveduje Bojan Bučinel o svojih začetkih z upravljanjem stanovanjskih in poslovnih subjektov. Že naslednji dan je prevzel deset objektov v upravljanje. Večinoma je šlo za zanemarjene objekte z nezadovoljnimi lastniki. Kmalu je napredoval in prevzel vodenje upravljanja (operativne upravnike, hišnike, kurjače).


Pri svojem delu je spoznal, da lastniki upravniških hiš ne razumejo upravljanja ali pa zaradi pohlepa ne upoštevajo člena o opravljanju upravniških storitev v smislu dobrega gospodarja. Zelo radi ga namreč napišejo v pogodbe o upravljanju, izvajati pa ga pozabijo. Bučinel se je zaradi razočaranja nad slovenskimi upravniki stanovanjskih in poslovnih prostorov kot neodvisni svetovalec lotil dejavnosti, ki je na slovenskem prostoru novost. Gre za svetovanje stanovalcem, ki imajo težave z upravnikom njihovih stavb. »Lahko bi se reklo kot v zavarovalništvu, da gre za drugo mnenje, za kontrolo nad upravnikom in nadzor nad delom operativnega upravnika. Moja osnovna dejavnost je nadzor vse dokumentacije, ki jo je upravnik v imenu in za račun lastnikov sklenil z nekim ponudnikom ali izvajalcem. Mesečno pregledam obračun pred izdajo računov ter svetujem nadzornim odborom ali posameznemu etažnemu lastniku in jih zastopam, če je to potrebno,« svojo dejavnost opisuje Bučinel in pripominja, da upravniki zelo hitro izgubijo kompas in se ne zavedajo ali nočejo vedeti, da so oni izvajalci za lastnike, lastniki pa njihovi naročniki.


1.) Kaj je bolj privlačno za upravnike, upravljanje poslovnih ali stanovanjskih objektov?

Upravniki v obeh primerih vidijo zaslužek in se ne otepajo nudenja upravniških storitev. Poslovni objekti predstavljajo določeno tveganje za upravnika, saj so zahtevnejši za upravljanje, ker se uporablja in nadzira več naprav, kot so klimatske naprave, posebna ogrevanja, več strojnic … Marsikateri upravnik tega ne mara, saj je stanovanja bistveno lažje upravljati in tudi lažje priti do denarja, če ga stranka dolguje. Podjetja v poslovnih objektih propadajo čez noč, pri tem pa gre za bistveno višji dolg. Poleg tega upravniki lažje zavajajo stanovalce, ki niso tako pozorni pri nizkih zneskih, kot poslovne uporabnike, ki so bistveno bolj pozorni na stroške. Zato uporabniki poslovnih prostorov bistveno pogosteje menjajo upravnika.


2.) Za upravnika so najbrž najbolj idealni stari objekti, saj se na njih neprestano nekaj dela? Dodatna dela, kot so investicije in sanacije kotlovnic, streh, stopnišč, fasad, vhodov, ne sodijo pod redna upravljavska dela in nekateri upravniki si jih znajo dobro dodatno zaračunati.

Novi objekti so sicer mamljivi, vendar dve leti na takšnih objektih ni dodatnega zaslužka, razen veliko dela, predvsem je bojevanje z investitorjem in izvajalci, ki v veliko primerih niso bili poplačani s strani investitorja in se na odpravo napak ne odzivajo. Pri novih objektih je upravnik ujet med investitorjem, ki je z njim podpisal bogato upravljavsko pogodbo in se v ozadju dogovoril za nekatere odpustke, ter lastniki, ki od operativnega upravnika zahtevajo, da se napake gradnje odpravljajo v garancijskih rokih. Operativni upravnik ponavadi izbere nek vmesni status, čim manj delati, ignorirati pritožbe in počakati, da garancijski roki minejo. Nisem še zasledil, da bi upravnik vložil tožbo zoper investitorja, ker se ne odziva na odpravo napak oziroma reklamacij. Zaradi slabe prodaje stanovanj so investitorji dolgo časa večinski lastniki in jim ugaja takšen način dela upravnika. Delo upravnika in delo posameznega operativnega upravnika ni nadzorovano, še manj pa je slabo delo sankcionirano. Novi lastniki pa zaradi majhnega lastniškega deleža ne morejo menjati upravniške hiše.


3.) Koliko je upravniških podjetij v Sloveniji? Najbrž gre kar za donosen posel?

V Sloveniji je težko imenovati čista upravljavska podjetja, saj so vsa povezana z drugimi dejavnostmi in so med seboj tako prepletena, da je osnovno upravljanje samo izgovor za opravljanje drugih dejavnosti. Registriranih je blizu 100 upravljavskih podjetij, največje med njimi pa upravlja velik delež vseh slovenskih objektov. Pri velikih upravnikih se operativni upravniki pri svojem delu že izgubljajo, saj posameznik upravlja tudi več kot 50 objektov in niti ne pozna vseh naslovov, ki jih upravlja, kaj šele problematike na teh objektih. Na ta račun se lahko napravi velika škoda. Takšen banalni primer je pregled strelovodnih naprav, ki se mora izvršiti vsaka štiri leta. Operativni upravnik mora najeti nekoga s primernim certifikatom, ki pregleda strelovod, naredi meritve in izdela poročilo. Veliko strelovodov je poškodovanih, novi pa stanejo več tisoč evrov, kar ni malo denarja. Zato se s sanacijo večkrat odlaša. Objekti so sicer zavarovani, toda ob škodi zaradi morebitnega udara strele mora operativni upravnik predložiti poročilo o meritvah strelovoda. Če tega ni, zavarovalnica ne izplača škode.


4.) Podjetja, ki se ukvarjajo z upravljanjem zgradb, imajo zanimivo na svojih spletnih straneh skoraj vsa navodila, kako zamenjati upravnika. Ali so menjave upravnikov pogoste oziroma ali med njimi vlada huda konkurenca?

bucinel 1_Razno

Gre za pravo mesarsko klanje. Upravnika ni lahko zamenjati. Zbor lastnikov lahko skliče upravnik ali vsak etažni lastnik z 20 odstotki podpisov. Stanovalci na zboru lastnikov kot točko dnevnega reda predlagajo odpoved pogodbe upravniku, v naslednji točki pa morajo določiti, kdo mu bo uročil sklep. Sklep o odpovedi pogodbe upravniku mora vsebovati zaporedno številko stanovanja ter ime in priimek lastnika ali vseh solastnikov in njihov lastniški delež, saj drugače podpis ne velja. Poleg tega je potrebna zaznamba ali je podpis za ali proti in datum podpisa. Podpis namreč velja le tri mesece. Za odpoved pogodbe mora biti 51 odstotkov vseh lastnikov stanovanj. Upravniki nato še vedno iščejo pravne luknje in zgodi se, da potem odgovorijo, da so šele z odpovedjo pogodbe in potrebnimi podpisi zaznali, da je nekaj narobe z njihovim upravljanjem in da se bodo zdaj bolj potrudili. Vendar morajo odpoved sprejeti. Dogaja se tudi, da zavrnejo odpoved pogodbe, češ, da je zbranih premalo podpisov, ker je na eni parcelni številki več vhodov, upravnika pa želijo zamenjati le stanovalci na eni hišni številki, ki so sicer sami z upravnikom sklenili pogodbo.


5.) Stanovalci večkrat niso zadovoljni z upravniki. Glede na odzive na to problematiko ali ankete na internetu, kar polovica stanovalcev ni najbolj zadovoljna s svojimi upravniki.

Sam mislim, da bi neka javna tribuna o tem, ali so ljudje zadovoljni z upravniki ali ne, pokazala, da kar velik odstotek ljudi ni zadovoljnih z upravniki. Toda tudi če bi prišlo do zamenjave, bi objekt samo prevzeli novi ljudje, ki bi kasneje počeli isto kot prejšnji. Zato, ker nad upravniki ni nadzora. Upravniki nimajo svoje zbornice, nimajo nekega nadzornega telesa, kateremu se lahko pritožiš v primeru slabega upravnikovega ravnanja, ki bi lahko upravniku izdal odločbo o prenehanju delovanja zaradi netransparentnosti ali zavajanja strank.


6.) Ali takoj svetujete odpoved pogodbe o upravljanju?

Ne, moje prvo delo je uskladiti miselnost nadzornega odbora. Ko prejmem vso zahtevano dokumentacijo (kar pa je zelo težko), predlagam nadzornemu odboru, da aktivira operativnega upravnika, da prične delati, da si zasluži denar, ki ga mesečno brez slabe vesti zaračuna. Žalostno je to, da operativni upravnik skriva problematiko na objektu, ko prispe odpoved, se pa zdramijo vse sile nekega upravnika in poskušajo vse, da se objekt obdrži.


7.) Ali obstaja kakšen organ, ki bi lahko posredoval v primerih sporov z upravniki ali je edina rešitev dolgotrajno reševanje spora na sodišču?

Nepremičninski posredniki imajo svojo zbornico, kamor naj bi sodili upravniki, pri upravnikih samih pa ni nobenega takšnega organa, ki bi upravnike povezoval. Zanimivo je, da operativni upravniki ne potrebujejo neke primerne, vnaprej določene, predpisane izobrazbe. Operativni upravnik je lahko vsak, ne glede na spol, barvo kože, starost ali izobrazbo. Lastniki tako nimajo nobenega pritožbenega organa, kamor bi se lahko pritožili, ker upravnik dela slabo, hkrati pa jim ne dovoli odpovedi pogodbe. Stanovanjski inšpektorji večkrat nimajo časa, ko zaslišijo, da gre za pritožbe zoper kakšnega večjega upravnika. Njihovi odgovori so dvoumni in se zelo neradi opredeljujejo. Inšpektorji na stanovanjskem področju za fizične osebe še nekako funkcionirajo. Na poslovnem področju za pravne osebe pa je prava katastrofa. Podobno kot se je dogajalo z gradbeno inšpekcijo, če so bile pritožbe zoper kakšnega večjega gradbinca. Če je šlo za kakšnega nepomembnega, pa so se v trenutku pojavili na gradbišču. Velikih se nihče noče lotiti.


8.) Neke zakone in pravilnike na tem področju bi najbrž moralo sprejeti ministrstvo za okolje in prostor, saj ureja tudi druge podobne dejavnosti. Upravnika mora imeti vsaka zgradba, ki ima vsaj osem stanovanj…

Upravljanje zgradb je relativno mlad posel in niti sodišča nimajo sodne prakse na tem področju. Stanovalci bi se lahko šli plačilno nepokorščino, vendar se za zamenjavo upravnika odloča le 30 odstotkov stanovalcev, ostalih 70 odstotkov jih to ne zanima, večina pa ima plačevanje položnic tako ali tako urejeno preko trajnika. Etažni lastniki tudi ne znajo zavrniti računa, saj ga ni potrebno reklamirati, temveč zavrniti, če gre za sporne stroške. Vse nesporne stroške, vodo, elektriko, plin… je potrebno plačati. Če niste zadovoljni z odvozom smeti oziroma vam recimo zaračunavajo preveč zabojnikov, je to potrebno zavrniti. Ljudje večinoma zavračajo celotne račune in potem izgubijo spor na sodišču.


9.) Koliko se sploh razlikujejo stroški pri posameznem upravljavcu ? Ali se da z zamenjavo kaj prihraniti?

Razlike so velike. Vse je odvisno tako od stanovalcev kot tudi od same zgradbe. Potrebno je videti kakšne je fasada, v kakšnem stanju je streha ali ima objekt dvigalo…. Pametni upravniki imajo močno tehnično službo, ki ob prevzemu objekta naredi popoln pregled objekta in napiše poročilo. Na tej podlagi se lahko predvidi stroške, hkrati pa to služi kot dokaz v kakšnem stanju je bil objekt, ki ga je upravnik prejel v upravljanje. Pri novih objektih posel z upravnikom sklene investitor, večinoma ko je še sam 100-odstotni lastnik novogradnje. Upravniki novim lastnikom ponujajo vse možne storitve od vzdrževalnih del do čiščenja. Večinoma je to slabost in ne prednost, saj upravnik nima pravega nadzora nad svojimi ljudmi. Bolje je, da se stanovalci sami odločijo, kateri čistilni servis bodo najeli ali kdo jim izvajal druge storitve, kar ni pogodu upravniški hiši.

Včasih se celo dogaja, da se kdo premisli glede nakupa stanovanja, ko vidi kdo upravlja objekt. Težave glede zamenjave upravnika lahko nastopijo pri novih objektih, kjer so še vedno številna neprodana stanovanja in investitorju, ki je njihov lastnik, ni v interesu, da bi zamenjal upravnika, ostali lastniki stanovanj pa ne morejo zbrati lastniške kvote, ki je potrebna za odpoved pogodbe.


10.) Največja slovenska upravljavska družba (SPL) obvladuje več kot polovico trga in neprestano veča svoj delež. Ali bi tudi na tem področju moral ukrepati urad za varovanje konkurence ?

Mislim, da ne. Tajkunskega dogovarjanja na področju upravljanja, čiščenja in varovanja praviloma ni, ker so v igri sami ‘morski psi’, ki so pripravljeni požreti drug drugega.


11.) Veliko novih stanovanj, ki so bila zgrajena v zadnjih letih je še vedno praznih, predvsem na račun visokih cen stanovanj. Koliko večje stroške upravljanja in vzdrževanja imajo stanovalci več stanovanjskih zgradb, ki so le tretjinsko ali polovično naseljeni?

Stroški se delijo na posamezno stanovanje, za prazna stanovanja mora stroške upravljanja plačevati investitor, razen morda za stroške čiščenja in odvoza smeti, kar je določeno v pravilniku. Na sestankih stanovalcev se tako ali tako dogaja, da imajo ljudje več pripomb pri nepomembnih zadevah, o bistvenih pa nimajo veliko pojma. Največkrat jih moti razdelitev stroškov porabe vode in odvoza smeti. Ob tem pa jim ne funkcionirajo ponikovalnice, lovilcev maščob nihče ne kontrolira, zračniki nimajo dostopa za čiščenje, javljaljci CO ne delujejo, filtri na klimatskih napravah niso zamenjani, agregati nimajo letnega pregleda ne zagona, hišniško stanovanje je prazno in povzroča samo stroške,skupne dele si prilaščajo posamezniki….


12.) Stroški upravljanja najbrž za investitorja, ki ima številna prazna neprodana stanovanja, pomenijo velik dodaten strošek. Zato najbrž tudi ne padajo cene neprodanih stanovanj?

Upravniki vedo, da ne bodo dobili posla, če se ne bodo prilizovali investitorju. Zato večkrat sklenejo pogodbe, po katerih investitorju za neprodana stanovanja eno leto ali več ni potrebno plačevati stroškov upravljanja. Upravniki imajo največ dela v prvih dveh letih, ko morajo vzpostaviti vse odbore, veliko je primerov slabe gradnje in morajo upravniki od investitorjev doseči, da reagirajo pri izvajalcih del, saj sami nimajo te pravice. Investitorji v številnih primerih niso gradbena ali nepremičninska podjetja in se hočejo čim prej rešiti kakršnekoli odgovornosti do objekta. Potem ko je objekt zgrajen, se začno pojavljati težave, o katerih marsikateri investitor ni nikoli razmišljal. Po končani gradnji sledi tehnični prevzem stavbe, kjer je potrebno imeti urejeno vso dokumentacijo, ki jo mora predati upravniku, kar se velikokrat ne zgodi. Vse te dokumente bi moral hraniti nadzorni odbor stavbe, če pride do kakšnih problemov. Denimo, da ima blok prvotno posebne vhodne luči, kjer so senzorji gibanja, služijo za odganjanje komarjev… luči pregorijo, upravnik opozori investitorja, ki jih zamenja s poceni navadnimi lučmi. Toda s tem je spremenjen projekt izvedenih del, čeprav investitor po prodaji stanovanj ni več lastnik objekta. Upravnik pa to mirno opazuje.


13.) Stanovalci imajo dve leti garancije in investitor mora odpraviti vse napake, ki se pojavijo?

Investitor ima zato bančne garancije, ki jih lahko izkoristi, če izvajalci del nočejo odpraviti napak. Investitorji se največkrat izogibajo zadnjemu zapisniku po dveh letih, ko se dan pred koncem garancije pregleda vse napake in se odpravi, kar je potrebno, ali se podaljša garancija. Ta nadzor je delo upravnika, ki bi moral skrbeti za interes stanovalcev.


14.) V zadnjem desetletju je bilo v Sloveniji zgrajenih ogromno novih stanovanj, od neprofitnih in socialnih do nadstandardnih. Kakšne je kvaliteta njihove gradnje v primerjavi s starejšimi zgradbami? Veliko je bilo očitkov, da investitorji zelo varčujejo pri materialih.

Kakšna so stanovanja znotraj ne vem, poznam le skupne prostore. Sam menim, da stanovanja niso slaba, dogajajo se zgolj manjše zadeve kot dvignjen parket ali popokan belež. Na skupnih delih se največkrat pojavijo napake pri izolacijah ali pa se pokaže površnost posameznih izvajalcev, ki jih investitor ni nadziral.


15.) Vedno bolj so popularna okoljsko prijazne, energetsko neodvisne, pasivne zgradbe… Koliko so dražje ali cenejše za vzdrževanje oziroma koliko znižanje stroškov bivanja lahko pričakujejo njihovi stanovalci?

Take hiše so načeloma individualna gradnja, večji stanovanjski bloki pa sledijo temu samo toliko, kolikor to predpisujejo zakoni, saj je interes investitorja zaslužiti in čim manj vložiti. Z novimi tehnologijami pridejo tudi novi stroški za vzdrževanje.


16.) Kako sicer upravniki sprejmejo vaše svetovalno delo nadzor?

Dobro in z veliko rezerve, vendar samo v primerih, če je ta pogoj postavljen pred pridobivanjem objekta. Načeloma pa reagirajo neprofesionalno in postanejo prav nervozni. Poskusi deskreditacije so redna praksa, kar pa mene navdaja z zadovoljstvom, saj gre za večinoma precej smešna stališča. Eden od primerov dopisa pravne službe neke ogrožene upravniške hiše je bil recimo: ‘Je že res , da ima gospod Bučinel noge do tal, vendar boste videli kako je on drag’. Pri takšnem poizkusu deskreditacije sem ponosen, kajti ugotavljam, da upravniki zoper mene nimajo pravih argumentov in da njihove močne pravne službe, na katere se radi sklicujejo, sploh niso službe, ampak nek začetniški pravnik poskuša na zakonit ali nezakonit način odbiti vse napade. Če bi operativni upravniki delali po zakonu, v smislu dobrega gospodarja in transparentno, bi bila vsa dokumentacija dostopna vsem lastnikom, ki so jih najeli za opravljanje upravniških storitev. Tako pa si izmišljujejo vrsto vzrokov, zakaj dokumentov ne morejo videti. Kje ste že videli, da so zavarovalniške police, pogodbe s čistilnimi servisi in vzdrževalci poslovne skrivnosti? V zadnjem času je upravniški posel tako slasten in dobičkonosen, da upravniki prestopijo vse zakonske meje in si poskušajo znebiti nadzora tako, da celo s smrtjo grozijo meni in članom nadzornih odborov. To so skrajne meje, ko upravnik ne vidi več izhoda. Tukaj se upravičeno sprašujem, kje so naše inšpekcijske službe, policija in ostali dejavniki, ki bi zaščitili državljane.

Najlepša hvala za pogovor.

Gregor Cerar

Julij 2011

Komentirajte!

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.